Oleh: Prof Dr Bahtiyar Efendi SPd SH MM MH
Guru Besar Fakultas Hukum Universitas Islam Sultan Agung (Unissula) Semarang
Hak Tanggungan merupakan instrumen penting dalam sistem perkreditan di Indonesia. Keberadaannya memberikan kepastian hukum bagi kreditor dalam memperoleh pelunasan utang. Namun, perlindungan hukum tidak boleh hanya berorientasi pada kepentingan kreditor. Hak debitor juga harus mendapatkan perhatian. Sebab, pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan tidak hanya menyangkut persoalan utang-piutang, tetapi juga keadilan dan keberlangsungan ekonomi masyarakat.
Landasan hukum Hak Tanggungan berawal dari Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Selanjutnya, lahir Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (UUHT). Undang-undang ini menggantikan ketentuan credietverband dan mengatur pembebanan jaminan atas tanah. Sementara itu, ketentuan hipotek atas objek selain tanah, seperti kapal laut dan pesawat udara, tetap berlaku sesuai peraturan yang mengaturnya.
UUHT memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor pemegang Hak Tanggungan. Artinya, apabila debitor cidera janji atau wanprestasi, kreditor berhak menjual objek jaminan melalui pelelangan umum untuk memperoleh pelunasan piutang.
Ketentuan ini diatur dalam Pasal 6 UUHT. Pemegang Hak Tanggungan pertama berhak menjual objek jaminan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum apabila debitor cidera janji. Mekanisme ini dikenal sebagai parate eksekusi. Selanjutnya, Pasal 20 UUHT mengatur pelaksanaan eksekusi berdasarkan hak tersebut atau berdasarkan titel eksekutorial dalam Sertifikat Hak Tanggungan. Apabila hasil penjualan melebihi jumlah utang, sisanya tetap menjadi hak pemberi Hak Tanggungan.
Ketentuan tersebut memberikan kemudahan dan kepastian hukum bagi kreditor. Namun, persoalan muncul ketika pelaksanaan eksekusi lebih mengutamakan kepentingan kreditor tanpa mempertimbangkan kondisi debitor secara proporsional.
Ketika Eksekusi Kehilangan Dimensi Keadilan
Dalam praktiknya, cidera janji sering kali hanya didasarkan pada adanya tunggakan pembayaran. Padahal, tidak semua keterlambatan terjadi karena debitor tidak memiliki itikad baik. Ada kalanya debitor menghadapi kesulitan ekonomi akibat menurunnya pendapatan atau kondisi usaha yang tidak stabil.
Jika tidak disertai perlindungan yang memadai, kewenangan parate eksekusi berpotensi menimbulkan penyalahgunaan keadaan. Debitor dapat kehilangan aset tanahnya tanpa memperoleh kesempatan yang cukup untuk menjelaskan kondisi keuangan, mengajukan keberatan, atau menawarkan penyelesaian melalui restrukturisasi utang.
Persoalan lain berkaitan dengan hubungan Pasal 6 dan Pasal 20 UUHT dengan hukum acara perdata. Penjelasan Pasal 26 UUHT merujuk pada Pasal 224 HIR dan Pasal 258 RBg sebagai ketentuan mengenai pelaksanaan eksekusi. Sementara itu, pelaksanaan parate eksekusi dalam praktik juga mengacu pada peraturan teknis lelang Kementerian Keuangan.
Perbedaan penafsiran terhadap ketentuan tersebut berpotensi menimbulkan ketidakpastian hukum. Terlebih apabila pelelangan, pengalihan hak atas tanah, dan pengosongan objek jaminan dilakukan tanpa memperhatikan prosedur hukum yang semestinya. Pelaksanaan lelang tidak boleh dijadikan alasan untuk mengabaikan ketentuan mengenai peralihan hak dan pengosongan objek jaminan.
Persoalan ini terlihat dalam perkara Nomor 11/PDT.Plw/2013/PN.Kds. Dalam perkara tersebut, terdapat perbedaan pandangan mengenai dasar pelaksanaan parate eksekusi. Pendapat ahli yang mempersoalkan belum adanya aturan pelaksana Pasal 6 UUHT tidak diterima oleh hakim. Pertimbangannya, pelaksanaan lelang telah diatur melalui Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93/PMK.06/2010 yang kemudian diperbarui dengan PMK Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang. Perkara ini memperlihatkan persoalan penafsiran antara ketentuan teknis lelang dan penjelasan Pasal 26 UUHT.
Belajar dari Kasus Sunar
Gambaran lain terlihat dalam kasus Sunar, warga Desa Ngancan, Kabupaten Boyolali. Pada 2016, Sunar menjaminkan tanah seluas 320 meter persegi kepada Bank BRI Kota Surakarta untuk memperoleh pinjaman Rp250 juta. Dana tersebut digunakan sebagai tambahan modal usaha persewaan tratak milik anaknya.
Awalnya, Sunar mampu membayar angsuran beserta bunga setiap bulan. Namun, pada 2017, usaha tersebut mengalami penurunan sehingga ia mulai menunggak pembayaran.
Setelah lebih dari tiga kali menunggak, pihak bank memperingatkan bahwa tanah yang dijadikan jaminan dapat dieksekusi melalui pelelangan. Pada 14 Mei 2017, Sunar meminta keringanan berupa perpanjangan waktu pembayaran. Namun, permintaan tersebut tidak disetujui. Tiga hari kemudian, ia menerima surat pemberitahuan bahwa tanahnya telah ditawarkan untuk dilelang.
Sunar kemudian mendatangi balai lelang untuk meminta penundaan. Namun, pihak balai lelang menjelaskan bahwa keputusan tersebut merupakan kewenangan kreditor. Sunar akhirnya kembali menemui pihak bank. Permintaan penundaan pelelangan disetujui dengan syarat ia membayar tunggakan, bunga, serta biaya administrasi pengajuan lelang dan eksekusi.
Meskipun pelelangan akhirnya tidak terlaksana, kasus ini memperlihatkan persoalan perlindungan debitor. Informasi yang diterima Sunar lebih banyak berkaitan dengan kewajiban membayar tunggakan dan ancaman eksekusi. Ia tidak memperoleh penjelasan memadai mengenai proses pelelangan sejak awal. Kondisi ini menunjukkan pentingnya transparansi dan kesempatan penyelesaian sebelum eksekusi dilakukan.
Mewujudkan Eksekusi Berbasis Keadilan
Persoalan tersebut menunjukkan bahwa kepastian hukum bagi kreditor tidak boleh menghilangkan perlindungan bagi debitor. Hak kreditor untuk memperoleh pelunasan harus dihormati. Namun, hak tersebut tidak boleh dijalankan dengan mengabaikan prinsip keadilan.
Pemikiran John Rawls tentang keadilan memberikan landasan penting dalam persoalan ini. Keadilan harus memberikan perlindungan kepada seluruh kelompok masyarakat, termasuk pihak yang memiliki posisi tawar lebih lemah. Dalam hubungan perkreditan, debitor sering kali berada pada posisi yang tidak seimbang dibandingkan lembaga keuangan.
Karena itu, pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan harus mempertimbangkan keseimbangan kepentingan kedua belah pihak. Sebelum eksekusi dilakukan, perlu ada pemeriksaan objektif terhadap kondisi debitor, keterbukaan informasi, dan kesempatan yang wajar untuk menyelesaikan kewajiban. Restrukturisasi utang juga perlu dipertimbangkan apabila debitor masih memiliki kemampuan dan itikad baik untuk membayar.
Selain itu, diperlukan kejelasan pengaturan mengenai hubungan antara parate eksekusi, ketentuan lelang, dan hukum acara perdata. Pengawasan terhadap pelaksanaan eksekusi juga perlu diperkuat untuk mencegah penyalahgunaan kewenangan.
Tanah yang dijadikan jaminan sering kali merupakan aset produktif sekaligus sumber penghidupan keluarga. Kehilangannya dapat berdampak pada keberlangsungan usaha dan kondisi ekonomi masyarakat. Karena itu, eksekusi yang tidak mempertimbangkan kemampuan dan kondisi debitor berpotensi memperburuk persoalan ekonomi.
Pada akhirnya, Hak Tanggungan harus menjadi instrumen yang memberikan kepastian hukum sekaligus menjamin keadilan. Melindungi kreditor tidak berarti mengabaikan debitor. Sebaliknya, melindungi debitor bukan berarti menghilangkan hak kreditor untuk memperoleh pelunasan.
Hukum harus hadir untuk menjaga keseimbangan. Eksekusi yang berkeadilan bukanlah eksekusi yang hanya menguntungkan salah satu pihak, melainkan pelaksanaan hak dan kewajiban secara proporsional, transparan, dan sesuai hukum. Jangan sampai hukum yang seharusnya memberikan perlindungan justru menjadi jalan bagi hilangnya aset produktif dan semakin beratnya beban ekonomi masyarakat.
